O arrendamento é um tipo de contrato muito utilizado para a exploração de atividade agrícola no Brasil, contribuindo para que a função social da propriedade seja cumprida.
Apesar de ser muito comum, o arrendamento de propriedades rurais ainda desperta muitas dúvidas. Apresentamos as principais informações sobre o tema a seguir. Continue a leitura.
O que é arrendamento?
É um tipo de contrato em que há a cessão de um bem com a finalidade de ser utilizado por outra pessoa por um período determinado e mediante remuneração.
O contrato de arrendamento possui duas partes. O arrendador é o proprietário do bem, que cederá seus direitos de uso. O arrendatário é a parte que utilizará o bem.
O arrendatário fará um pagamento pelo uso do bem de forma periódica para o proprietário e será responsável por suas despesas e manutenção.
Podemos perceber que essa relação é muito parecida com a dinâmica de um contrato de aluguel, a diferença é que o arrendatário tem a opção de comprar o bem ao final do contrato.
Se fizer essa opção, o arrendatário poderá utilizar uma parte do valor pago ao longo do contrato para abater o valor da compra.
Vantagem do arrendamento
É vantajoso para quem gostaria de comprar um bem, mas não tem recursos financeiros para adquiri-lo de pronto.
Ele traz a possibilidade de utilizar o bem imediatamente, enquanto resguarda a opção de compra ao final do contrato.
Veja também: Financiamento Rural para Compra de Terras
Tipos de arrendamento
- Arrendamento comercial: refere-se ao arrendamento de pontos comerciais.
- Arrendamento mercantil: também conhecido como leasing, é o arrendamento de bens móveis, como carros. O arrendador será um banco ou uma sociedade mercantil.
- Arrendamento de royalties: é o arrendamento de bens intangíveis, como direitos autorais e patentes. O arrendador cederá os direitos de exploração mediante o pagamento de royalties.
- Arrendamento rural: é o arrendamento de propriedades rurais. Exploraremos os detalhes desse tipo de arrendamento a seguir.
Arrendamento rural
No arrendamento rural, o proprietário cede os direitos de uso e gozo de um imóvel rural para que seja exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.
Dessa forma, o arrendatário poderá fazer uso da terra para, por exemplo, plantar ou criar animais durante o prazo do contrato, mediante o pagamento de um preço.
Trata-se de contrato de grande importância, pois permite que o produtor que ainda não possui imóvel rural próprio possa exercer suas atividades agropecuárias.
De acordo com dados do último Censo Agropecuário, realizado pelo IBGE em 2017, 80,99% dos produtores rurais são proprietários de terras.
As terras cedidas para arrendatários correspondem a 3,16% do total de estabelecimentos.
Em hectares, a participação dos arrendamentos corresponde a 4,84% do total da área dos estabelecimentos.
As modalidades de arrendamento rural são:
- Arrendamento agrícola: destinado ao plantio de espécies vegetais.
- Arrendamento pecuário: destinado à cria, recria, invernagem e engorda de animais.
- Arrendamento agroindustrial: destinado ao beneficiamento de produtos agrícolas, pecuários ou florestais.
- Arrendamento de extração: destinado à extração de produto agrícola, animal e florestal.
- Arrendamento misto: abrange mais de uma das modalidades de exploração acima mencionadas.
Diferenças entre parceria e arrendamento rural
Os contratos de parceria e de arrendamento rural são contratos agrários extremamente comuns. Mas qual é a diferença entre eles?
No arrendamento rural, o arrendador tem direito a receber um aluguel fixo e certo. Ele receberá o valor acordado independentemente do resultado da atividade agrícola.
Já na parceria, não há preço certo a ser pago ao proprietário do imóvel.
O que existe é uma participação nos resultados da exploração da atividade agrícola, definida por um percentual acordado entre as partes, de acordo com o Estatuto da Terra.
Ou seja, na parceria existe divisão e partilha dos riscos e lucros entre as partes.
Além disso, o contrato de arrendamento transfere o uso e gozo do imóvel rural para o arrendatário, enquanto na parceria é transferido apenas o uso específico do imóvel rural.
Forma
O arrendamento rural é classificado como um contrato não solene, o que quer dizer que não é preciso obedecer a uma forma pré-estabelecida ou escrita, podendo ser feito de forma verbal.
Apesar de esse modelo poder ser celebrado verbalmente, especialistas recomendam que seja feito por instrumento escrito para que os direitos e deveres de cada parte fiquem claros.
Assim, evita-se que existam dificuldades em provar dados importantes como prazos, valores e formas de pagamento.
Prazos no contrato de arrendamento rural
O prazo no contrato de arrendamento rural pode ser determinado ou indeterminado, variando conforme o tipo de exploração.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que os prazos mínimos dos contratos agrários são normas cogentes, ou seja, devem ser observados de forma obrigatória.
Confira os prazos mínimos do arrendamento rural conforme texto do Decreto 59.566/66:
- Prazo de três anos: nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e/ou de pecuária de pequeno e médio porte.
- Prazo de cinco anos: nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e/ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal.
- Prazo de sete anos: nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.
Tais prazos foram estabelecidos para assegurar a conservação dos recursos naturais na propriedade rural.
Os prazos terminarão sempre após a colheita, após a parição dos rebanhos ou depois da safra de animais de abate.
A legislação também garante que, caso ocorra retardamento da colheita por motivo de força maior, os prazos serão prorrogados nas condições anteriores.
Remuneração do arrendamento
Segundo o Estatuto da Terra, a remuneração do arrendamento possui um limite de até 15% do valor do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato.
Caso se trate de arrendamento parcial para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, a remuneração pode ter o limite de até 30%.
O preço do arrendamento pode ser fixado em produtos?
Segundo o Decreto 59.566/66, o preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro.
O STJ entendeu que a cláusula que fixa o preço do arrendamento rural em produtos é nula.
O que é permitido pela legislação é que o preço fixado em dinheiro seja convertido em produtos de acordo com seu valor de mercado na data do pagamento.
Direito de preferência no contrato de arrendamento
O arrendatário possui direito de preferência em caso de renovação do arrendamento ou caso o proprietário queira vender o imóvel rural. Vejamos como isso funciona.
Direito de preferência em caso de venda do imóvel
Caso o proprietário de terras queira vender seu imóvel durante o prazo do contrato de arrendamento, o arrendatário tem a preferência da compra em igualdade de condições com terceiros.
Segundo o Estatuto da Terra, o arrendatário deverá ser notificado para que possa exercer seu direito de preferência.
A notificação é obrigatória, mas não tem uma forma específica de cumprimento.
Pode ser feita judicialmente, por carta com aviso de recebimento, por oficial de cartório ou por outro meio.
Caso não seja notificado, o arrendatário poderá, inclusive, requerer a adjudicação compulsória do bem, ou seja, sua transferência obrigatória, através de depósito do preço.
Para requerer a transferência da propriedade, o arrendatário terá o prazo de seis meses a contar do registro da venda do imóvel no Registro de Imóveis.
Direito de preferência para a renovação do contrato
O arrendatário possui direito de preferência para a renovação do contrato de arrendamento diante de propostas de outras pessoas que queiram arrendar o imóvel rural.
O proprietário deve notificar o arrendatário sobre as propostas de arrendamento no prazo de seis meses antes do vencimento do contrato.
Através da notificação, o proprietário verifica se existe interesse pela renovação por parte do arrendatário para que ele possa exercer seu direito de preferência.
Sem a notificação, haverá a renovação automática do contrato, nas mesmas condições e pelo mesmo prazo.
A renovação automática ocorrerá desde que, trinta dias após o prazo da notificação (cinco meses antes do fim do contrato), o arrendatário não expresse desistência ou formule nova proposta de renovação.
Tais manifestações devem ser registradas no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
O direito de renovação não prevalecerá se o proprietário necessitar do imóvel para uso próprio ou de seus descendentes.
Para isso, o proprietário deverá comunicar ao arrendatário a intenção de retomar o imóvel no prazo de seis meses antes do fim do contrato por meio de notificação extrajudicial.
Aplicação de normas do Estatuto da Terra aos grandes proprietários
As normas agrárias foram criadas com o objetivo de oferecer um sistema de proteção ao trabalhador rural não proprietário, por entendê-lo como mais vulnerável socialmente.
No caso do contrato de arrendamento, o arrendatário possui certos direitos por sua condição de fragilidade, ao exercer seu trabalho sem possuir terras próprias.
Entre os direitos que foram garantidos para a proteção do arrendatário está o direito de preferência.
Em caso concreto examinado pelo STJ, surgiu uma controvérsia sobre a aplicação desse direito ao agronegócio de grande porte.
O entendimento do Tribunal foi de que, em relação à grande empresa rural, o direito de preferência legal não prevalece.
Dessa forma, surgiu a tendência de interpretação pelos tribunais de que as normas protetivas do Estatuto da Terra não abarcam o negócio rural de grande porte.
De acordo com o STJ, as normas protetivas do Estatuto da Terra são aplicáveis a quem explorar a terra como típico homem do campo.
Conclusão
Neste artigo, vimos o que é arrendamento e apresentamos os detalhes desse contrato quando aplicado à exploração de propriedades rurais.
Abordamos importantes aspectos do contrato de arrendamento rural como remuneração, prazos mínimos e direito de preferência.
Como vimos, o arrendamento é um contrato agrário relevante, pois permite que um agricultor ou pecuarista que não possua imóvel próprio possa exercer suas atividades.
Caso você, produtor rural, queira ter acesso a crédito para adquirir um imóvel próprio ou fazer outros investimentos em seu negócio: converse com nossos especialistas!
A equipe da TerraMagna está à disposição para esclarecer suas dúvidas e apresentar as melhores linhas de financiamento.
