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Sempre abordo diferentes pontos que devem ser analisados para garantir a segurança em operações financeiras no agronegócio. A análise da terra e a demarcação apropriada da matrícula na CPR são etapas essenciais para quem quer financiar sem dor de cabeça. Não fazê-lo direito significa começar o financiamento já exposto.
Aqui na TerraMagna, temos visto cada vez mais incongruências entre a área da lavoura demarcada na CPR e a área real cultivável. Consequência? O credor já começa com o financiamento fora de sua política de crédito assim que fecha o contrato.
Hoje, quero compartilhar alguns dos casos mais comuns que encontramos em nosso dia a dia e dar algumas dicas de como evitá-los.
Problemas na sua CPR
Com os cuidados certos, a CPR é a melhor ferramenta para financiar o agronegócio de forma segura. Porém, como toda ferramenta, ela demanda cuidados para ser bem-utilizada.
Na hora de constituir uma CPR, há três pontos de preocupação para garantir sua efetividade:
- O documento deve ser bem redigido. Isso torna clara a negociação, a obrigações de cada parte e os termos do contrato – como e quando a operação será finalizada.
- É preciso registrar em cartório. A formalização do processo, além de firmar o acordo, protege o financiador contra terceiros, garantindo a prioridade e ordem de recebimento sobre o penhor.
- O penhor agrícola cobre a dívida do produtor. É aqui que o financiador “morre na praia”. De nada adianta uma CPR bem escrita, registrada em cartório, se a lavoura empenhada como colateral não possui valor suficiente para cobrir o valor devido em caso de execução.
A demarcação da área de uma CPR é o primeiro ponto onde a capacidade produtiva entra em questão.
Não se engane: um documento bem-redigido garante que a dívida do produtor existe; o registro da CPR em cartório provê eficácia contra terceiros. Porém, nada disso vai ajudar se não existir o que executar – ou seja, se seu penhor agrícola não cobrir a operação. Caso o local de formação da lavoura descrito na CPR não consiga gerar o valor devido ou esteja mal-descrito, a sua CPR perderá grande parte de seu valor.
Quando verificamos o penhor agrícola de uma CPR, o que fazer depende do momento da concessão de crédito:
- Quando a CPR ainda está sendo feita. Se detectada qualquer diferença durante esse momento, é possível alterar o croqui da área (local de formação da lavoura), estimando corretamente o valor da lavoura potencialmente produzida.
- Depois da CPR já constituída. Alguns clientes trazem carteiras com financiamentos já formalizados. Quando verificamos que o penhor agrícola não cobre o valor devido na operação, orientamos negociar com o produtor a adição de lavouras de outras matrículas à garantia a fim de evitar a exposição de crédito.
O importante é que o financiador descubra a diferença antes da conclusão da safra, podendo reajustar a garantia (ou antecipar o recebimento) para mitigar seu risco.
Visão micro: problemas comuns nas suas CPRs
Dos três pontos de falha que listei acima – a redação apropriada, o registro em cartório e o penhor agrícola subdimensionado – aquele que mais encontramos, de longe, é o terceiro. Ou seja: a maior parte dos problemas não se trata de redigir corretamente o documento (a maioria faz isso) ou registrá-lo no cartório (a maioria também faz isso) – trata-se de saber quanto vale o seu penhor agrícola. Conheça os problemas mais comuns:
Área total da matrícula vs área de plantio
Muitas vezes, a área usada no cálculo da CPR é área total da matricula, não a área cultivada. Parece uma diferença pequena? Já observamos diferenças superiores a 80% (no caso de matrículas de compensação de reserva legal).
O exemplo abaixo é ilustrativo: uma diferença de 20% no valor do colateral deve-se somente às áreas de reserva não consideradas no meio de propriedade. Na hora de executar uma lavoura, tenha certeza de que 20% (187 ha, ou cerca de R$ 700.000,00) fazem falta.
O mesmo caso aconteceu com a Granja Sul, revenda de insumos que usou a tecnologia da TerraMagna para avaliar as matrículas cuja lavoura de suas CPRs.
Contratamos os serviços de monitoramento de todas as nossas garantias da safra 19/20. O monitoramento da TerraMagna detectou que havíamos colocado, como garantia de uma CPR de 5.232 sacas de soja, uma matrícula que era 100% preservação, não havia nada cultivável. Com o alerta nós iremos cancelar a CPR e fazer uma nova, com área correta de plantio.
Stevan Haag – Granja Sul
Matrícula fora da área
Outro prolema comum que é a divergência entre o croqui e a localização real da matrícula descrita no documento.
Como pode ser visto na imagem acima, nesse caso temos a maior parte da área demarcada no croqui totalmente fora da matrícula real, dificultando a execução do penhor.
Mesmo que uma execução fosse deferida sobre a lavoura na interseção da área da matrícula e do croqui, ela ainda é 11% menor do que a necessária cobrir o valor devido na CPR. Ou seja, além de uma execução incerta, o valor esperado dela é substancialmente menor.
Visão do todo: colaterização da sua carteira com TerraMagna
Como cada um dos cuidados da seção anterior afeta seu negócio?
Vou mostrar o que acontece quando esse trabalho de formiguinha – cuidadoso e constante – é feito em todos os financiamentos da sua carteira.
A duas figuras abaixo mostram os portifólios reais de financiamento de dois clientes:
- à esquerda, um cliente cujas CPRs já estavam constituídas e simplesmente fizemos um diagnóstico e
- à direita, um cliente no qual todas as CPRs tiveram suas áreas selecionadas com o apoio da TerraMagna.
Cada ponto azul do gráfico é uma concessão de crédito diferente.
- O eixo X corresponde à colaterização da operação: quanto maior, melhor para o credor. Pontos na região vermelha são concessões de crédito em que o penhor agrícola não cobre 100% da operação (quanto menos satisfaz a política de sobrecolaterização de 130%).
- O eixo Y corresponde ao valor financiado na operação. Um ponto azul com valores altos de Y é uma concessão de crédito com alto montante devido.
A diferença entre a carteira cuja seleção apoiamos (à direita) e a constituída pelos métodos usuais de conferência de documentos e observações dos RTVs (à esquerda) é gritante: o portifólio em que a TerraMagna ajudou está todo coberto e dentro da política de crédito do cliente (colaterização superior a 130%), mas o da esquerda tem montante em risco superior a R$12.071.077,00 milhões descoberto.
Pense: se você pegar sua própria carteira de financiamento, como estará o gráfico dela hoje?
A tecnologia veio para ajudar o financiador a ter uma visão aérea das fazendas e facilitam a demarcação de suas matrículas. No entanto, usar dados de satélite para segurança de operações financeiras não é fornecer mapas coloridos ou usar o Google Earth. É responder às perguntas certas usando a ferramenta certa.
A dica que fica é de, ao fazer uma nova CPR ou analisar o risco de uma já existente, questione-se:
- tenho certeza de que, caso tenha que executar a lavoura empenhada, a área terá produto suficiente para cobrir a dívida do produtor?
- tenho certeza de que o croqui que consta na CPR está contido na matrícula descrita na CPR?
- tenho certeza de que a lavoura foi plantada corretamente, está se desenvolvendo apropriadamente e ainda não foi colhida?
É um prazer tremendo ajudá-los a responder essas perguntas todos os dias e tornar o financiamento do agronegócio mais seguro com e para vocês.
